Kosten & Steuern beim Immobilienkauf und -verkauf: Was Eigentümer und Käufer wirklich zahlen müssen

Beim Immobiliengeschäft fallen neben dem Kaufpreis oder Verkaufserlös noch zahlreiche Nebenkosten und steuerliche Pflichten an. Wer diese Posten kennt und richtig plant, vermeidet unangenehme Überraschungen und kann oft Geld sparen. Dieser Beitrag erklärt übersichtlich, welche Kosten Käufer und Verkäufer erwarten, welche steuerlichen Fallen es gibt — etwa die Spekulationssteuer — und gibt praxisnahe Spar-Tipps.

Überblick: Wer zahlt was — Käufer vs. Verkäufer?

Kurz gesagt tragen Käufer und Verkäufer unterschiedliche Kostenarten. Manche Posten sind verhandelbar (z. B. Maklerprovision), andere sind gesetzlich geregelt (z. B. Grunderwerbsteuer, Notarkosten). Hier die wichtigsten Positionen auf einen Blick:

• Für Käufer typisch:
• • Grunderwerbsteuer
  • Notar- und Grundbuchkosten
  • Maklerprovision (teilweise)
  • Finanzierungskosten (Bearbeitungsgebühren, Zinsen)
  • Umzugskosten, Renovierung nach Kauf
• Für Verkäufer typisch:
• • Maklerprovision (wenn vertraglich so vereinbart)
  • ggf. Renovierungs- oder Sanierungskosten vor Verkauf
  • Kosten für Energieausweis, Exposé, Fotos, Home Staging
  • Steuerliche Belastungen (z. B. Spekulationssteuer bei kurzer Besitzdauer)

Detaillierte Aufschlüsselung der Kaufnebenkosten (für Käufer)

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Landessteuer und fällt beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie an. Der Steuersatz variiert je nach Bundesland (in Deutschland zwischen derzeit ca. 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises). Wichtig: Die genaue Höhe hat großen Einfluss auf die Gesamtbelastung — rechne die Steuer bereits bei deiner Finanzierungsplanung mit ein.

Notar- und Grundbuchkosten

Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung im Grundbuch sind Pflicht. Die Gebühren richten sich nach der Kostenordnung und betragen typischerweise etwa 1,0–1,5 % des Kaufpreises zusammen. Ohne diese Schritte ist der Eigentumsübergang nicht rechtswirksam.

Maklerprovision

Seit einer Gesetzesänderung gilt bei privaten Immobilienverkäufen häufig eine Teilung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer — in vielen Fällen zahlt der Käufer 50 % der Gesamtprovision, aber die Details hängen von der Vereinbarung und der Region ab. Provisionssätze liegen meist zwischen 3 % und 7 % des Kaufpreises inkl. Mehrwertsteuer. Tipp: Prüfe den Maklervertrag genau und verhandle ggf. die Provision oder die Aufteilung.

Finanzierungskosten und weitere Posten

Bankgebühren, Bereitstellungszinsen, Bewertungen oder Gutachten sowie die Kosten für eine Wohngebäudeversicherung (ab Übergang von Nutzen und Lasten) gehören zur Finanzierungsrechnung. Lege bei der Budgetplanung einen Puffer für diese Posten an.

Detaillierte Aufschlüsselung der Verkaufskosten (für Verkäufer)

Maklerprovision

Je nach Vereinbarung trägt der Verkäufer (teilweise) die Provision. Achte darauf, ob Provision ausschließlich beim Erfolg (nach Verkauf) fällig wird und ob der vereinbarte Satz marktüblich ist.

Vorbereitungskosten: Energieausweis, Exposé, Fotos, Home Staging

Ein guter Auftritt kostet: Energieausweis (gesetzlich erforderlich), hochwertige Fotos, Exposé-Erstellung, ggfs. Home Staging oder kleinere Renovierungen. Diese Investitionen erhöhen oft die Verkaufserlöse und verkürzen die Vermarktungsdauer.

Steuerliche Aspekte beim Verkauf: Spekulationssteuer & Immobiliengewinn

Wichtig für Verkäufer ist die Frage, ob der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig ist. Grundsätzlich sind private Veräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als zehn Jahre liegen. Ausnahmen: Wenn die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, fällt in der Regel keine Spekulationssteuer an. Bei vermieteten Objekten ist also Vorsicht geboten.

Spekulationssteuer praxisnah erklärt

Wann wird sie fällig?

• Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Kauf — grundsätzlich steuerpflichtig (bei privatem Besitz).
• Ausnahme für selbst genutzte Immobilie (s. o.).
• Maßgeblich ist der Veräußerungsgewinn: Verkaufspreis minus Anschaffungskosten und abzugsfähige Werbungskosten (z. B. Makler, Notar, Modernisierungskosten unter bestimmten Voraussetzungen).

Rechenbeispiel (vereinfacht)

Kaufpreis: 300.000 €
Verkaufspreis nach 5 Jahren: 350.000 €
Abzugsfähige Kosten (Notar, Makler, Modernisierungen): 20.000 €
Veräußerungsgewinn: 30.000 € (steuerpflichtig, im Rahmen der persönlichen Einkommenssteuer)

Tipp: Dokumentiere alle Rechnungen und Belege für Modernisierungen — sie können bei der Gewinnermittlung steuermindernd wirken.

Steuerliche Besonderheiten für Investoren und Vermieter

Für Kapitalanleger ist steuerlich wichtig: Abschreibungen (AfA), Werbungskosten (z. B. Schuldzinsen) und mögliche Verluste. Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie greift häufig die zehnjährige Spekulationsfrist. Zusätzlich: Gewerblicher Grundstückshandel kann bei häufigerem Handel steuerlich relevant werden — das hat andere steuerliche Folgen.

Spar-Tipps und Strategien zur Kostenreduktion

Für Käufer

• Grunderwerbsteuer in die Finanzierung einrechnen: Spare nicht am falschen Ende — sonst droht Liquiditätsengpass.
• Maklerprovision verhandeln: Vor allem bei hoher Nachfrage sind Makler eher in Verhandlungsposition — kläre die Aufteilung vor Vertragsunterzeichnung.
• Nutze Förderprogramme: KfW- und Landesförderung für energieeffizientes Bauen/Sanieren senken effektive Kosten.
• Vergleichsangebote bei Banken einholen: Zinsen und Gebühren variieren stark — hol mehrere Angebote ein.

Für Verkäufer

• Kleine Investitionen mit hoher Wirkung: Neutral streichen, aufräumen, gute Fotos anfertigen lassen — Home Staging kann sich rechnen.
• Steuerliche Fristen prüfen: Wenn möglich, Verkaufstiming an die zehnjährige Frist anpassen, um Spekulationssteuer zu vermeiden.
• Makler gezielt einsetzen: Ein erfahrener Makler erzielt oft einen höheren Verkaufspreis, sodass die Provision durch den Mehrerlös kompensiert wird.

Wichtige Formalitäten & Fristen nicht übersehen

• Notarielle Beurkundung: Ohne sie kein rechtmäßiger Eigentumsübergang.
• Zahlung der Grunderwerbsteuer: Gesetzlich vor der Eintragung ins Grundbuch beachten — oft muss Steuerbescheid/Quittung vorgelegt werden.
• Fristen bei selbstgenutzten Immobilien für Steuerfreiheit prüfen (drei Jahre ausschließliche Nutzungregel).
• Nachweise und Belege aufbewahren: Für mögliche Prüfungen durch das Finanzamt oder bei späteren Streitigkeiten.

Fazit — guter Plan vermeidet Überraschungen

Kosten und Steuern sind ein zentraler Teil jeder Immobilienentscheidung. Beide Seiten — Käufer wie Verkäufer — sollten alle Posten von Anfang an ehrlich in die Kalkulation einbeziehen. Eine frühzeitige Absprache mit Notar, Steuerberater und ggf. einem erfahrenen Makler hilft, Kosten zu optimieren und steuerliche Risiken zu vermeiden.